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貸している物件の修理を負担しないことを理由に,家賃の支払い拒否は正当化されるのでしょうか?

2018年4月17日 更新 

 物件のオーナー(大家の方)にとっては,物件の空き室や家賃の回収状況は一番気になるところでしょうし,物件の損傷などもお金の負担も相まって気になるところかと思われます。借りている方にとっては退去時の原状回復と呼ばれる点の他に,使っている間の部屋などの修理も気になるところです。

 

 修理の義務がどうなるのかという話は別のコラムで触れましたのでここでは省略します。物件が使えないのであれば,物件を使う代金が賃料になるのだから支払いを拒む・家賃の減額がないとおかしいという考え方は成り立ちうるところでしょう。法律上は,借りている部分の一部が失われたような場合には,その程度に応じて家賃の減額請求を借主側が行えるという制度があります。「その程度」というのは,大家側と対立がある場合には裁判所の手続きで解決するもので,あくまでも借主側が一方的に決められる性質ではありません。ただし,貸主に「失われた」原因がある場合には,こうした減額請求はできません。

 また,原則として(契約上の取り決めなどがあれば例外です),収益目的の土地の賃借でない限りは,物件が破損したことでの減額の話は法律上はない点には注意が必要です。

 

 修理義務を大家側が負っている場合に,修理をしないことで家賃は減額になるのでしょうか?先ほどの使えないのだから家賃は減るはずという考え方に立てば,減額になるとも考えられます。しかし,裁判例上はこうした考え方はとられておらず,あくまでも利用できない割合に応じて家賃の支払いが拒めるにすぎません。この割合をどう考えるのかは先ほどと同じく,借主の側で勝手に決めれるものではありません。

 裁判例の中には,修理を大家側がしない内容によっては,こうした家賃の支払い拒否は正当化されない場合があると判断するものがあります。古い裁判例の中には,借りているビルの転室をしたケースで,既に雨漏りがあることや窓枠のゆがみが存在していることを借主側が知りながら転室した場合に,こうした要修理状態を知りながらわざわざ移ったのだから,修理をしないから支払い拒否は正当化されないと判断したものがあります。

 このようなケースの中には,借主が修理をせず利用に影響が出ているのだから家賃を支払わない⇒家賃が支払われないのはおかしいから,大家が契約を解除して退去を求めるものがあります。先ほどの裁判例でも触れましたように,支払い拒否が正当化されないケースは,ケースごとの事情によりありえます。実際にどうかは,専門家に相談をしてみた方がいいでしょう。修理義務を負うケースなのか・実際に利用に大きな影響が出て支払い拒否が正当化されるものなのかを大家側もよく見極めたうえで話を先に進めていく必要があるでしょう。

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