様々な経緯から事実上長く管理しているけれども，自分の名義ではない土地はあるかと思われます。そうした土地が誰のものであるかが重要となってきます。法律上長年にわたり（この年数は管理を始める原因となった事情によって決まっています）自分のものとして管理をしていた場合には，「時効」という制度を使って自分の所有物にすることはできます。もちろん，買い取ったものであるなど他の原因で自らのものになったけれども何かしらの原因で名義変更をしていない場合には，単に名義変更だけをすればいいだけになります。とはいえ，こうしたケースでも「時効」の制度を使うこと自体はできます。

　問題は，「時効」であるとどのように言っていくかですが，相手方（名義人・前の所有者）に対して，「時効」によって自らのものになったことを主張する必要があります（専門用語で「援用」と呼ばれるものです）。この場合に相手方がどこにいるかわかっている・生死がはっきりしている場合には特に問題がありませんが，なくなっている・生死不明の場合には対応が面倒になります。

　亡くなっている場合には，その相続人に対して，先ほどの主張をする必要がありますけれども，長年放っておいた場合には何代にもわたって相続がなされていることもありえます。こうした場合には，その部分を辿る必要がありますので，非常に煩雑になります。また，生死不明の場合には，財産管理をする方の選任を家庭裁判所に請求する必要があります（「不在者財産管理人」と言います）。不在者財産管理人が選任をされた場合には，その方に「時効」主張をする必要がありますけれども，「時効」の前提を争う（積極的には争わなくても裁判所での判断が必要としてくるのが通常であると思われます）のが通常ですから，その前提を満たすことを裁判を起こして主張と立証をすることになります。

　名義変更をするには同意をしてもらって一緒に申請をするか・裁判で判決で認めてもらう形になります。これは先ほど触れた話のどちらでも同様になります。そのため，不在者財産管理人が争う姿勢を示してきますと，それが積極的なものでないにしても，裁判を起こす必要が出てきます。その裁判の中で，いつから管理を始めていたのか・管理が自分のものとしての管理だったのかを示す必要があります。上空写真などの活用もありうるでしょう。古くから利用している場合には，はっきりしないところもありますが，確実に言えるのはいつからか・管理は借りていることを前提にしているのか・自らの所有地としての管理なのかが重要になります。法律上，一定程度の事項は争う相手方が示す必要がありますが，ある程度の見通しを付けておくことが重要となります。ちなみに，こうしたケースよりも管理をしていたのかがシビアに問題になるケースで大きな点になるのが，どの範囲の土地を自分のものとして管理する行動をとっていたのかという点です。管理状況が問題になってくるもので，立証はそう簡単なものではありません。

　少しわき道に話がそれましたが，こうした管理をしていた状況や範囲を示すことで判決を出してもらい，それに基づいて名義変更をしていく必要があります。この場合には判決に基づきご自身のみで名義変更のための登記申請を行うことができます。