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建物やその部屋を借りている場合に,増改築などを行う場合に問題はあるのでしょうか?

2015年10月30日 更新 

 建物やその部屋を「店舗目的」や「事務室目的」で借りる・【住むため」に借りるなどすることがあるのではないでしょうか?建物や部屋を借りる目的は様々ですが,よくテナントや借主募集の際に利用目的がかかれていたり,賃貸借契約書に利用目的がかかれているかと思われます。こうした目的はどういった意味があるのか・建物を借りた場合に,貸主にことわりなく増改築を行った場合にどういった問題が出てくるのでしょうか?

 法律上,建物などを借りた場合(建物以外にも当てはまります)には,その用法に従った利用をしなければならないと定められています。ここでいう用法とは,借りる建物の性質などに応じたもの・借りる契約で決めたものになります。ですから,借りる際の契約(契約書)で定めた利用目的があれば,それが借りる契約で決めた用法に該当することになります。そのため,こうした用法を守らない形で利用をした場合には,契約や法律に違反することになります。

 問題は,どういった段階まで至るとそうした違反になるのか,違反になるとしてその意味は何であるのかという点でしょう。一番問題となるのが,借りる契約は普通それなりの長い期間続くことが予想されますので,契約解除によって建物や部屋の利用が出来なくなるのかという点になると思われます。

 裁判例上,賃貸借契約では貸主と借主との間の信頼関係を破壊するほどの事情かが問題となるところです。裁判例の中では,勝手に借りた建物に増改築をした場合に解除を認めた例は非常に多いです。ただし,トイレを水洗に変えたという場合に,そもそも用法を守らない場合ではないと判断したものもありますし,用法を守っていないけれども信頼関係を壊すほどではないからという理由で契約の解除までは認めていないものもあるところです。

 契約書上は禁止されていたとしても,軽い模様替え(壁紙やカーペットの張り替え等)は用法を守らないことまでとは言えませんが,どこまでいけば用法を守らないところまでいくかは,紙一重の部分があります。事前に貸主などに確認をしておいた方が無難であろうかと思われます。

 次回に続きます。

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