法律のいろは個人様のご相談

共有になっている家や土地の管理・変更等で揉めたら?

2015年10月12日 更新 

 夫婦で家を買った場合や親から相続した家等を兄弟で共有の形にしておく等,不動産を共有名義にしておくことはあるのではないでしょうか?その家や土地を共有している方のうち誰かが使う場合もありますし,他人に貸したり,土地にマンションを建てる等利用したいと思うことがあるかもしれません。そんな場合に,共有している方の間で対立が生じた場合,どんな問題があるのでしょうか?

 法律上,共有をしている場合に,どんなことを自分一人でもできるのか・全員でないとできないのか等の定めが置かれています。たとえば,共有になっている土地の上にゴミを捨てている・妨害するようなものを置いている場合には,一人だけでもそういったものを撤去することができます。法律上,保存行為と呼ばれるものです。他には,共有になっている家の修理を行う場合が一つの典型的なケースかと思われます。

 ちなみに,共有になっている場合,共有をしている方の間で権利の割合(持分の割合)は等しいとは限りません。今のべた点は,割合に関係なく一人でできることです。これに対して,持分の割合の過半数が必要とされているものがあります。

 分かりやすい例でいえば,共有になっている家やアパートを他の誰かに有料で貸すような場合です。こうした事柄は,法律上管理行為と呼ばれ,持分の過半数でどうするかを決めることになります。そのため,共有している方の中で過半数の持分を持っていたら一人で決めることができます。逆に持分が少ない方は,他の方に同意をしてもらう必要があります。

 これに対して,共有をする方全員の同意を必要とする場合があります。たとえば,共有している家と土地があるけれども,家を取り壊してマンションを建てるような場合です。こうした場合は,全員の同意なく勝手に取り壊すことはできません。他に,共有の家に大きな増築をするような場合もあてはまります。

 このように,他の共有をしている方の同意が必要な場合に,同意を得るために話し合いをするのが一番簡単な方法とは言えます。とはいえ,感情的な問題やその他意見の対立などから,こうした同意が得られないことがあるかもしれません。そうした場合には話を先に進められない可能性が出てきます。そういった場合に何か対応の方法があるのでしょうか?詳細などは次回に触れたいと思います。

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